O que fazer quando há problemas nas áreas comuns dos condomínios

Os principais problemas que acontecem nos condomínios, seja de apartamentos ou de casas, estão relacionados ao uso dos espaços em comum. Muitas vezes o problema é consequência da falta de respeito e de cidadania dos moradores e outras vezes são decorrentes da falta de conhecimento de algumas pessoas que estão acostumadas em morar em casas.

As áreas comuns são espaços pertencentes a todos os condôminos. Têm o uso liberado e compartilhado, mas existem restrições impostas pela lei e também pelas regras internas do condomínio.

Alguns exemplos dos espaços em comum dos condomínios são: piscina, sauna, quadras esportivas, sala de festas, entre outros.

Existe uma brincadeira que diz que todos os problemas de um condomínio começam com a letra “C”: cachorro, cigarro, carro, calçado, churrasco e conserto. Brincadeiras a parte, esse realmente são os principais causadores das discórdias entre os moradores e, frequentemente, causam brigas em que o síndico ou a administração do condomínio precisam intervir.

A principal função do síndico nessas questões é tentar conciliar as partes, resolver os conflitos. É preciso chamar o infrator e a pessoa que se sente prejudicada para tentar criar um diálogo, e evitar que a situação se repita e aumente as chances de que o problema chegue às instancias judiciais.

No caso de reincidência o infrator deve ser punido e pode ser marcada uma assembleia extraordinária para informar o problema aos demais moradores e buscar uma solução de maneira compartilhada.

 

Áreas comuns dos condomínios

Garagem área comum do condomínio

Vamos descobrir quais são os principais problemas apresentados e como resolvê-los:

Animais de estimação

O condomínio precisa definir de maneira meticulosa todos os detalhes relacionados à presença de animais de estimação no prédio e nas áreas comuns. Precisam ser consideradas as formas de entrada no prédio, se deverá ser feita pela garagem ou pela portaria de pedestres, situações em que o animal precisa utilizar focinheira, e outras situações que podem gerar problemas de convivência.

Tendo essas situações regulamentadas, os problemas já irão diminuir bastante. Mas nos casos em que o bom senso extrapole, como situações que o cachorro seja deixado sozinho por longos períodos e lata o tempo todo, medidas precisam ser tomadas e o caso pode parar na justiça, e até resultar na expulsão do animal do prédio.

Garagem

Mais uma vez a criação de regras claras e a criatividade nas distribuições das vagas são essenciais para evitar problemas. É preciso definir, por exemplo, se existe a necessidade de um guardião da garagem, a velocidade máxima permitida nesse ambiente e, em caso de existem menor número de vagas do que carros, pode ser preciso adaptar o estacionamento do prédio, utilizando recursos como rodízio, guincho hidráulico ou manobristas.

O tamanho das vagas também costuma ser um problema entre os moradores que possuem veículos de grande porte. A criação de algumas vagas especiais para esses veículos pode ser uma solução.

Barulho

A altura dos barulhos emitidos pelos moradores normalmente é um dos principais motivos de brigas e discussões nos condomínios. Pode ser o salto da vizinha do andar de cima, as crianças que não param de correr, pular ou gritar, o gosto musical do vizinho de porta ou de janela, ou festas infantis com a estrutura de casas de festas.

Mais uma vez a maioria desses problemas pode ser evitada com a criação de normas bastante abrangentes determinando os períodos de silêncio obrigatório, a limitação máxima de decibéis e as punições para a infração das regras.

Em alguns estados existem leis que regulamentam essas questões, mas se não é o caso do lugar onde fica o seu condomínio, a regras internas devem contemplar essas questões. Em geral, se o condômino incomodar apenas uma pessoa, a administração não tem legitimidade para intervir.

Uma dica interessante é estabelecer os limites para a organização de festas nos salões ou áreas de churrasqueira. Algumas pessoas contratam serviços de organização que trazem para o salão de festas de um prédio toda a estrutura de uma casa de festas, inclusive os potentes sistemas de som, música e animadores.

Uma casa de festas possui preparação acústica para controlar o uso desses equipamentos, mas os salões de festas não possuem. O uso de caixas de som potentes, shows de música ao vivo, ou determinadas formas de animação em festas infantis podem causar grandes incômodos aos moradores. Para resolver esse problema é interessante que o condomínio estabeleça os limites das festas organizadas no salão.

Drogas e Cigarro

O consumo de algumas drogas não é considerado crime no país e quando o uso é feito dentro do imóvel, e não causa problemas com os vizinhos, nada pode ser feito. Mas se a prática gerar inconvenientes para os outros moradores a polícia pode ser chamada para resolver a situação.

Quando o uso é feitos nas áreas comuns do prédio a administração pode enquadrar o condômino em uma conduta antissocial dependendo das regras definidas pela convenção do prédio.

No caso do consumo de cigarro, as regras internas podem proibir o uso nas áreas comuns e até as varandas do prédio. Mas tudo isso deve estar devidamente regulamentado nas normas internas do condomínio.

Comércio

A expansão do mercado autônomo e de projetos de trabalho virtual ou remoto fez com que diversos profissionais começarem a atender clientes em casa. A prática traz benefícios para os profissionais como a redução de custos e facilidade no trabalho, mas pode trazer riscos à segurança dos moradores.

Mais uma vez a regras devem estar bastante claras na convenção do condomínio e dependendo do caso, pode ser restringida a entrada de desconhecidos.

Área de lazer

A maioria dos condomínios oferece áreas de lazer aos moradores que podem ser piscinas, churrasqueiras, saunas, salão de festas e parques. O uso é comunitário, ou seja, é utilizado por todos os moradores e podem se tornar mais um problema para o convívio dos condôminos.

No caso das áreas de piscina e saunas, uma solução para possíveis problemas é estipular o horário de acesso, limitando a entrada e permanência de pessoas apenas a esse período. Isso evita problemas de barulhos e incômodos aos moradores dos apartamentos ou casas mais próximas a esses ambientes em horários pouco convenientes como nas primeiras horas da manhã ou à noite.

Já no caso de salão de festas e churrasqueiras, o principal problema é a disponibilidade do local, pois com tantas pessoas, frequentemente duas ou mais delas podem desejar utilizar o espaço na mesma data. A solução para esse problema é a criação de um sistema de agendamento que garante a disponibilidade do ambiente na data programada. Quem realizar primeiro o agendamento tem a preferencia no uso.

Reformas

Os moradores só podem efetuar reformas em áreas consideradas comuns aos condôminos com a autorização do síndico, e entre essas áreas está a fachada do prédio que inclui janelas, sacadas e varandas, e a garagem. Em alguns casos deve haver consenso até para a instalação de ar condicionado, quando esses ficarem presos na fachada e não houver lugar próprio para isso.

Para alterar essa situação é preciso que haja aprovação da maioria dos condôminos em assembleia e que sejam definidas as regras e possibilidades de alteração. Caso algum morador faça alterações que não estejam previstas na convenção do condomínio, o síndico deverá notificar o morador e determinar um prazo para que o condômino reestabeleça os padrões anteriores.